watertorentekoop.nl · dienstverlening van redres.
een watertoren kopen of verkopen
Een watertoren koop je om het uitzicht en het silhouet. Je betaalt voor de trap, het vat en het beton. Hieronder per onderdeel wat je ziet, wat het betekent en wat je eraan doet, als verkoper en als koper. Wie dat vooraf weet, onderhandelt over feiten.
Bel +31 (0) 35 647 08 78 of mail [email protected].
01
het gebouw
De trap. Wie een watertoren binnenloopt, staat meteen aan de trap. Hij loopt langs de wand van de schacht, om het reservoir heen of door een koker midden in het vat. Voor een technisch gebouw was één trap genoeg. In een woning of kantoor is diezelfde trap ook de vluchtweg, en dan gelden de eisen voor brandveiligheid uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Een lift past soms in de schacht en kost dan op elke verdieping vloer.
Voor de verkoper. Laat de trappen inmeten en op tekening zetten, met breedte, optrede en vrije hoogte.
Voor de koper. Vraag de gemeente vooraf wat er voor de vluchtroute geldt voor de functie die je wilt.
Het vat. Bovenin hangt het reservoir: geklonken ijzer of staal, of gewapend beton. Het is de reden dat de toren bestaat en vaak een van de waarden in de monumentomschrijving. Het is ook een ruimte zonder daglicht, met een bodem die op water is berekend. Wie het vat wil gebruiken of weghalen, verandert de constructie: in Woerden verdween het reservoir in 1986 en moest een stalen constructie het dak gaan dragen.
Voor de verkoper. Zoek uit wat de monumentomschrijving over het reservoir zegt. Bij de rijksmonumenten in ons register staat die tekst letterlijk in het objectdossier.
Voor de koper. Laat de staat van het vat beoordelen: corrosie bij ijzer en staal, betonschade bij beton.
Ladders en bordessen. Boven de laatste trap gaat het verder met vaste stalen ladders en bordessen, naar het dak, de lantaarn of de bovenkant van het vat. Ze zijn gemaakt voor onderhoud. Dak, goten en lantaarn zijn vaak alleen via die ladders of met een hoogwerker bereikbaar, en dat bepaalt wat onderhoud kost.
Voor de verkoper. Leg vast wanneer dak, goten en lantaarn het laatst zijn geïnspecteerd en door wie.
Voor de koper. Neem steigerwerk of een hoogwerker op in de onderhoudsbegroting.
Het uitzicht. Het uitzicht zit waar ooit het water stond, en het is meestal waarom iemand een watertoren wil. Bij de toren van Dokkum noemt de RCE het uitzichtpunt boven het reservoir uitdrukkelijk als waarde. Om dat uitzicht binnen te halen zijn vaak nieuwe ramen in de kop nodig, precies daar waar de architect de meeste zorg in stak. Bij een rijksmonument vraagt dat een vergunning en goede argumenten.
Voor de verkoper. Laat het uitzicht zien: foto’s vanaf de bovenste vloer, in alle richtingen.
Voor de koper. Ga na waar de gevelopeningen zitten en of nieuwe haalbaar zijn, voordat je het uitzicht in je bod meeweegt.
02
constructie en installaties
Beton. Een betonnen toren laat na enkele decennia zien wat er met de wapening gebeurt: roestplekken, haarscheuren, afgedrukte stukjes beton. Vocht en lucht dringen het beton in, de wapening roest en zet uit (betonrot). Herstel is specialistisch werk, op hoogte, en bij een monument met respect voor het oppervlak: in Leerdam staan de afdrukken van de houten bekisting nog in het beton.
Voor de verkoper. Laat vóór de verkoop een betoninspectie doen en geef het rapport mee.
Voor de koper. Vraag naar eerder betonherstel: wanneer, door wie en met welk materiaal.
Constructieve keuring. Een watertoren is berekend op een vat vol water bovenin. Wie dat vat leegt of weghaalt, vloeren toevoegt of wanden doorbreekt, verandert de weg die de krachten door het gebouw nemen. Een constructeur kijkt naar fundering, schacht, vloeren en de ondersteuning van het vat, en rekent de nieuwe belasting door.
Voor de verkoper. Stel bestaande tekeningen en berekeningen beschikbaar. Ontbreken ze, zoek dan in de archieven van het waterbedrijf en de gemeente.
Voor de koper. Koop onder voorbehoud van constructief onderzoek, door een constructeur die historische constructies kent.
Installaties. Een watertoren had pompen, leidingen en afsluiters. Verwarming, ventilatie, riolering en elektra voor bewoners moeten er allemaal nog in, door de schacht of langs de gevel, over een grote hoogte. Een hoog, smal gebouw met veel buitenwand en weinig vloer vraagt een eigen aanpak van isolatie en ventilatie.
Voor de verkoper. Geef aan wat er aan aansluitingen ligt voor water, elektra en riolering, en tot op hoeveel meter hoogte ze lopen.
Voor de koper. Begroot installaties als aparte post.
03
regels
Het omgevingsplan. Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Wat op de plek van de toren mag, staat in het omgevingsplan van de gemeente; vaak is dat nog een nutsvoorziening. Wonen, een kantoor of horeca past daar niet vanzelf in. Dan is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig, of een wijziging van het omgevingsplan. De regels per locatie staan in het Omgevingsloket.
Voor de verkoper. Zoek op wat het omgevingsplan nu toestaat en neem dat op in de verkoopinformatie.
Voor de koper. Vraag de gemeente in een vooroverleg of jouw functie haalbaar is, en maak de koop daarvan afhankelijk.
De monumentenvergunning. Voor een wijziging aan een rijksmonument is een omgevingsvergunning voor een rijksmonumentenactiviteit nodig. Voor een gemeentelijk monument staan de regels in het omgevingsplan. De monumentomschrijving zegt wat de RCE beschermenswaardig vond, maar is geen volledige inventaris. Bij bepaalde ingrepen aan rijksmonumenten adviseert de RCE de gemeente.
Voor de verkoper. Verzamel eerdere vergunningen en restauratierapporten.
Voor de koper. Lees de monumentomschrijving voordat je een ontwerp laat maken, en voer vooroverleg met de gemeente.
04
geld en risico
Financiering. Een geldverstrekker wil een taxatie, en een taxateur zoekt vergelijkbare verkopen. Die zijn er bij watertorens weinig. Een hypotheek op een toren die nog verbouwd moet worden, is daarom een ander gesprek dan bij een gewoon huis. Voor rijksmonumenten heeft het Nationaal Restauratiefonds leningen voor restauratie en onderhoud.
Voor de verkoper. Geef de taxateur alles wat hij nodig heeft: tekeningen, rapporten, vergunningen en de monumentomschrijving.
Voor de koper. Begin vroeg met de financiering, met een taxateur die dit type gebouw kent.
Verzekering. Een opstalverzekering gaat uit van de herbouwwaarde. Bij een monumentale watertoren is herbouw in oorspronkelijke materialen en vorm een ander bedrag dan de koopsom. Een hoog gebouw vangt bovendien wind en bliksem.
Voor de verkoper. Vermeld bekende schade en herstel uit het verleden.
Voor de koper. Laat de herbouwwaarde vaststellen en laat de verzekering ingaan op de dag van de overdracht.
05
wie koopt een watertoren?
Kijk naar wat er nu in de torens zit die we de afgelopen jaren verkochten: een woning met werkruimte in Leerdam, een kantoor in Breda, woningen met horeca in Utrecht. Kopers zijn particulieren die in een toren willen wonen, ondernemers die er een kantoor of zaak in zien, en partijen die er meerdere woningen in maken. Elk van hen kijkt anders: de bewoner naar uitzicht en vloeren, de ondernemer naar bereikbaarheid en zichtbaarheid, de ontwikkelaar naar het aantal eenheden en de vergunningen.
Voor de verkoper. Richt de presentatie op de koper die bij het gebouw past. Een toren met één grote vloer per verdieping vraagt een ander verhaal dan een toren die in appartementen te delen is.
06
waarom redres.
redres. is sinds 2003 NMo Monumenten Makelaar. De afgelopen jaren verkochten we dertien watertorens: Breda, Woerden, Leerdam, Wieringerwaard, Doorwerth, Utrecht, Moordrecht, Kuinre, Roelofarendsveen, Hilversum, Vlissingen, Sint Philipsland, Bodegraven. De Zuidertoren op Schiermonnikoog staat nu te koop. Op de kaart en in het register staan ze met /r.
We beginnen bij het gebouw: archief, tekeningen, monumentomschrijving, constructie en wat het omgevingsplan toelaat. Daarna volgen de verkoopstukken, fotografie, bezichtigingen, onderhandeling en begeleiding tot de notaris. Voor kopers doen we hetzelfde onderzoek vóór het bod.
Mail naar [email protected].
nu te koop via redres.
Schiermonnikoog, de Zuidertoren
Gebouwd in 1853–1854 als vuurtoren: het binnenlicht van een tweelingpaar met de huidige vuurtoren van het eiland. In 1949–1950 is de toren ingericht als watertoren; de lichtkoepel maakte toen plaats voor het koperen koepeldak met de figuur van een schiere monnik. Rijksmonument, in 2018 gerestaureerd, met circa 4.300 m² grond aan de zuidoostrand van het dorp, binnen het Maritiem Kwartier.
€ 625.000 k.k.
Bronnen: Omgevingsloket (Omgevingswet, Besluit bouwwerken leefomgeving); Nationaal Restauratiefonds; Rijksmonumentenregister 530878, Dokkum; bouwhistorische documentatie Woerden en Leerdam; Wikipedia NL Betonrot.